kalkulator · dari Jebakan KPR

Kalkulator Total Bunga dan Biaya KPR

Harga di brosur adalah harga pokok. Harga kenyataannya adalah harga pokok + bunga 20 tahun + provisi + admin + appraisal + BPHTB + asuransi. Tool ini menyajikan angka yang sebenarnya kamu bayar.

Cara pakai

Masukkan harga rumah, DP, dan tenor.
Masukkan bunga fixed (tahun 1-3) dan bunga floating (tahun 4-seterusnya).
Ceklis biaya transaksi yang ingin dihitung (provisi, admin, appraisal, notaris, BPHTB, asuransi).

Rumus di balik layar

Cicilan anuitas = P × i × (1+i)^n / ((1+i)^n − 1), dengan P = pokok pinjaman, i = bunga bulanan, n = total bulan. Saat bunga berubah dari fixed ke floating, cicilan direcalculate. Biaya transaksi 8-15% dari harga rumah ditambahkan ke total.

Contoh kasus

Rumah Rp500 juta, DP 20% (Rp100 juta), pinjaman Rp400 juta, tenor 20 tahun. Bunga fixed 5,88% tahun 1-3, floating 13% tahun 4-20. Cicilan fixed Rp2,84 juta, floating naik ke Rp4,74 juta. Total bunga Rp620 juta. Biaya transaksi Rp50-75 juta. Total keluar: Rp1,07-1,1 miliar untuk rumah yang harganya Rp500 juta.

Yang tidak dihitung di sini

Tool ini belum menghitung penalti pelunasan dipercepat (1-7%), atau skenario restrukturisasi. Buku membahas seluruh klausul perjanjian baku KPR yang merugikan debitur.

FAQ

Kenapa bunga floating bisa naik 2x lipat?

Bank berhak menaikkan bunga floating sesuai suku bunga acuan + margin. Dari 5,88% fixed bisa naik ke 11-14% floating dalam 3-5 tahun. Klausulnya ada di perjanjian baku.

Apa itu BPHTB?

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. 5% dari (harga rumah − NJOPTKP). Wajib dibayar di awal, tidak bisa masuk KPR.

Bisakah aku lunasi lebih cepat?

Bisa, tapi ada penalti 1-3% dari sisa pokok (beberapa bank sampai 7%). Hitung: apakah bunga yang dihemat lebih besar dari penalti?

Kenapa bulan-bulan awal hampir semua cicilan adalah bunga?

Anuitas memastikan total cicilan tetap, tapi porsinya timpang. Tahun 1-5: 70-80% bunga. Setelah tahun 10: mulai seimbang. Itu sebabnya pelunasan dipercepat di 5 tahun pertama jauh lebih menghemat.