simulator · dari Jebakan KPR
Simulator KPR vs Sewa + Investasi
Narasi "lebih baik bayar cicilan sendiri daripada bayar sewa orang" sering keliru secara matematis di kota besar Indonesia. Tool ini memberi kamu angkanya, bukan sentimennya.
Cara pakai
- Masukkan harga rumah, DP, tenor, bunga fixed + floating.
- Masukkan biaya sewa per tahun untuk rumah setara.
- Masukkan return investasi tahunan (deposito 4%, saham 8-12%, reksa dana 6-10%).
Rumus di balik layar
Jalur A (KPR): total keluar = DP + cicilan 20 tahun + biaya transaksi + pajak tahunan + maintenance. Jalur B (sewa+invest): DP + selisih (cicilan − sewa) diinvestasikan tiap bulan, compounded. Bandingkan net worth di tahun 20.
Contoh kasus
Rumah Rp500jt, sewa Rp36jt/tahun, investasi 7%. Jalur A: total keluar Rp1,1M, punya aset rumah (nilai pasar Rp1-1,5M tergantung apresiasi). Jalur B: DP Rp100jt + Rp1-2jt/bulan invest 20 tahun, final portfolio Rp600-900jt, tapi tidak punya rumah.
Yang tidak dihitung di sini
Simulator ini tidak memperhitungkan: (a) apresiasi rumah yang sangat kota-spesifik, (b) biaya renovasi dan furnitur, (c) mobilitas — sewa memberi fleksibilitas pindah kerja/kota. Buku membahas mana yang relevan di kota kamu.
FAQ
Apakah ini anti-KPR?
Tidak. Ini anti-buta-data. Untuk sebagian orang KPR masuk akal, untuk sebagian lain tidak. Tool hanya menunjukkan matematikanya.
Bagaimana kalau harga rumah naik 10% per tahun?
Tool ini pakai asumsi konservatif. Kalau kamu yakin apresiasi kota kamu 10%/tahun, ubah parameter dan bandingkan lagi. Tapi hati-hati: harga properti Indonesia bukan linear.
Sewa yang dipakai untuk asumsi itu realistis?
Cek listing sewa di Jabodetabek: rumah setara biasanya 5-8% dari harga jual per tahun. Tool memakai default 7,2%, kamu bisa ubah.